【引言】

《某商业地产投资运营项目项目计划书》充分地展示了公司的基本情况、产品与技术、行业及市场分析、竞争对手分析、商业模式、运营策略、公司战略、公司管理、融资计划、财务预测与分析、风险分析及控制等内容。该项目计划书无论是用于寻找战略合作伙伴、寻求风险投资资金或其他任何投资信贷来源均能够做到内容完整、意愿真诚、基于事实、结构清晰、通俗易懂。该项目计划书准确把握行业市场现状和发展趋势、项目商业模式、项目运营策略、公司战略规划、财务预测等基本内容，深度分析了项目的竞争优势、盈利能力、生存能力、发展潜力等，充分体现项目的投资价值。

【某商业地产投资运营项目项目计划书大纲】

  第一章 执行摘要

  1.1 项目概述

  1.2 业务概述

  1.3 市场定位

  1.4 建设规划

  第二章 产品与服务

  2.1 茶馆

  2.2 火锅店

  2.3 服务

  第三章 市场分析

  3.1 成都市宏观环境

  3.2 成都市场分析

  3.2.1 成都市茶馆市场分析

  3.2.2 成都市火锅市场分析

  3.2.3 “茶+餐”模式市场前景分析

  第四章 门店建设

  4.1 门店选址

  4.1.1 成都餐饮休闲业消费区域分析

  4.1.2 中高端餐饮休闲业选址原则

  4.1.3 项目区位分析

  4.2 门店建设

  4.2.1 建设规模

  4.2.2 业态规划

  4.2.3 内部装潢与布局

  第五章 项目运营

  5.1 项目定位

  5.2 经营模式

  5.2.1 整体经营模式

  5.2.2 茶馆经营模式

  5.2.3 火锅店经营模式

  5.3质量管理

  5.3.1 产品品质保证

  5.3.2 服务质量保证

  5.3.3 本地化、特色化经营

  5.3.4 延伸产品文化内涵

  5.4 组织管理

  第六章 营销策略

  6.1 差异化营销策略

  6.2 定价策略

  6.3 推广策略

  第七章 投资估算和资金筹措

  7.1 投资估算

  7.2 资金筹措

  第八章 财务预测

  8.1 财务预测基本假设

  8.2 收入预测

  8.3 利润预测

  (以上报告目录仅供参考，尤其数据图表方面以中哲咨询发布的最新标准为准。此内容版权归中哲咨询所有，未经允许禁止转载摘录，中哲咨询保留一切法律权利。)

【项目简介】

  某商业地产投资运营项目，是四川良金置业股份有限公司(以下简称“良金置业”或“公司”)对2190平方米的自有商业物业进行开发，打造集茶馆、火锅店等多业态的多元复合型商业服务场所。

  该商业物业地处成都市武侯区科华中路武警总队礼堂，位于成都市城南区域,紧邻中国水电泛悦国际。本项目含礼堂左侧三层楼共1200平方米和礼堂右侧三层楼共990平方米，现均处于空置状态。本项目采用自营的经营模式。

  项目可规划面积总计2190平方米：礼堂左侧：每层面积400平方米，三层楼面积共1200平方米，规划为火锅店;礼堂右侧：每层面积330平方米，三层楼面积共990平方米，规划为茶馆。项目建设周期为4个月，待楼盘开发商交房以后开始实施。本项目资金需求约500万元，以保证经营业务的正常投入运营及快速发展。

  【市场行业分析】

  成都市宏观经济环境良好：GDP及第三产业平稳增长，人口高度聚集，购买力强，居民消费能力继续增强，社会消费品零售总额节节攀升。同时，成都市茶馆市场容量巨大，火锅市场发展态势也健康良好，为项目开展提供坚实市场基础。与此同时，人们的消费活动趋于便捷化，国家扩大内需政策，成都得天独厚的市场环境，成都繁荣的旅游业，都将推动“茶+餐”模式迅速发展。

【中哲咨询对商业计划书提供的价值】
•商业计划书框架搭建：完成整个商业计划书框架构建，使项目表述逻辑清晰、主次分明，并整理出核心竞争力。
•市场分析及痛点挖掘：通过详实的数据论证细分行业的现状、规模、前景，提出项目开展的痛点和目标。
•商业模式的梳理：基于产品与运营方式，梳理出公司可视化的商业模式，突出公司的盈利模式和发展前景。
•完善融资策略与财务分析：根据战略规划进行切实的财务分析，并对融资资金使用计划、退出方式等提出适当建议。
【中哲咨询对可行性研究报告提供的价值】
中哲咨询具有国家发改委颁发的甲、乙、丙级工程资质证书，拥有一支专业、经验丰富的项目投融资咨询团队，我们将为本次项目可行性研究报告提供以下价值：
•运用科学成果进行经济论证，减少决策盲目性，提高项目建设速度和建设质量：依据国家发改委编制要求，完成项目可行性研究报告框架构建，使项目表述逻辑清晰、主次分明，编制主要对项目的市场需求、资源供应、规划方案(建设规模内容、设备选型、工程设计等)、环境评价、节能、安全、投资及资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析，并对项目建成后后可能取得的财务、经济效益、偿还贷款能力及社会环境影响进行科学预测，为项目投资决策提出公正、可靠、科学的投资咨询意见。
•全面系统分析，一本报告多种用途：对投资项目的技术资源条件、区域市场需求、财务经济状况进行全面系统的分析，通过项目可行性研究对项目实施条件是否具备、项目技术水平是否先进、项目投资是否具有经济合理性、投资能否取得最佳效益等问题作出明确的回答;报送国家发改委(立项、核准或备案)、银行贷款融资、IPO上市募投、申请国家政策资金、企业工程建设指导性文件、企业申请政府补贴等多功能用途。

【团队优势】：中哲咨询拥有经验丰富的咨询团队，并聘请来自四川省工程咨询院、中国建筑节能研究所、四川大学、政府等专家作为公司技术顾问，资深专家团队拥有10余年咨询与策划经验，公司负责人都具备 4+3 的从业经验(4 年企业工作背景+3 年以上的投资、产业研究、金融、咨询方面的工作经验)。 针对政府各类立项项目，在专家评审阶段，公司将提供咨询和指导服务;根据项目评审需要，可派遣专家现场指导评审工作。
【经验优势】：中哲咨询在咨询策划领域取得了长足发展，研究专长从最初的地产业、制造业、流通和服务产业，扩展延伸至农业食品、钢铁冶金、生物医药、能源环保、石油化工、交通运输、电子信息、机械加工、服装纺织、电力电气、金融服务、建筑地产、汽车制造、家电通信、教育培训等十六大行业。截止2016年底中哲咨询已累计完成各类咨询项目8000余例，中哲不仅服务于国内客户，也帮助国外企业在中国大陆市场取得更大的成功。服务客户和合作伙伴涉及世界 500 强企业、各大商业银行、高校及科研院所、各级政府机构、各类投资金融机构、律师事务所、会计事务所、中小型企业等。
【资质优势】：中哲咨询本身具有工程咨询甲级、乙级、丙级资质，同时，中哲咨询已与四川、重庆、北京、上海、深圳、浙江、安徽、江苏、山东等多家具有相关资质的咨询单位建立了战略合作关系，咨询服务范围涵盖各种专业和类别，专业等级涵盖甲、乙、丙级，进一步丰富了符合相关业务要求的资质。
【性价比优势】：中哲咨询各类工程咨询报告(项目建议书、可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、节能评估报告等)和商业计划书等的收费标准远远低于相关政府机构指导的国家标准，在国内众多咨询机构中处于中等水平，合理的价格，优质的质量，快捷的过程，性价比高。
【数据信息优势】：为保证咨询服务的准确性，中哲咨询专门成立了中哲信息研究中心，中哲信息研究中心建立了经济运行监测数据库，广泛采集来源于国家统计局、海关总署、商务部、工商、税务、行业协会、高等院校以及各领域科研机构(中国产业研究院、中国科学院、中国社会科学院、国务院发展研究中心、国务院国有资产监督管理委员会研究室等)的数据与资料，目前已有行业与产品数据库、企业数据库、进出口数据库和区域经济数据库四大经济运行监测数据库，并一直保持更新。
【售后服务优势】：中哲咨询始终把客户的价值诉求放在第一位，对于交付的咨询报告业务，针对各类咨询项目，中哲咨询提供终身免费的咨询报告服务修改期。