【大地工谷标准厂房项目可行性研究报告】

　　第一章 总论

　　1.1项目概况

　　1.2编制依据及研究范围

　　1.2.1编制依据

　　1.2.2编制原则

　　1.2.3研究范围

　　1.3主要经济技术指标

　　1.4主要研究结论

　　第二章 建设单位介绍

　　2.1建设单位基本情况

　　2.2股权结构

　　2.3组织架构

　　2.4主要人员介绍

　　第三章 项目建设背景及必要性

　　3.1项目提出背景

　　3.1.1政策背景：“大众创业、万众创新”政策持续加码，利好不断

　　3.1.2规划背景：重庆两江新区“一心四带”总体布局发展

　　3.1.3提出背景：助力水土高新园创新塑造增长新动力、打造发展新引擎

　　3.2项目建设必要性

　　3.2.1项目建设符合符合中央关于扩大投资政策的规定

　　3.2.2项目建设符合重庆市标准化示范性厂房市场的需求

　　3.2.3项目建设是培育和催生社会发展新动力的必然选择

　　3.2.4项目建设是扩大就业、实现富民之道的根本举措

　　3.2.5项目建设是哺育和支持小型企业成长、可持续发展的需求

　　3.3项目可行性分析

　　第四章 行业分析

　　4.1工业地产的现状及发展趋势

　　4.1.1工业地产含义

　　4.1.2工业地产开发模式

　　4.1.3工业地产盈利模式

　　4.1.4工业地产发展趋势

　　4.2重庆市工业用地市场分析

　　4.2.1重庆工业用地成交量稳定，工业发展区域平稳

　　4.2.2两江新区是工业用地交易的热点区域，九龙坡区跃居次席

　　4.2.3单宗成交面积呈现“U”字型趋势，单个企业拿地总面积有所上升

　　4.2.4工业用地成交金额总体下滑，但九龙坡区与两江新区有所增长

　　4.2.5工业用地成交均价环比下降，区域位置、成交总量对均价有一定影响

　　4.3区域工业地产前景分析

　　4.3.1产业结构调整与产业转移,重庆正经历着前所未有的工业地产发展热潮

　　4.3.2重庆两江新区工业地产投资发展机遇

　　4.4本章小结

　　第五章 项目选址及建设条件分析

　　5.1项目选址

　　5.1.1项目选址原则

　　5.1.2项目建设地点

　　5.2区域概况

　　5.2.1地理位置

　　5.2.2交通区位

　　5.2.3综合环境

　　5.3建设条件分析

　　5.3.1场地现状分析

　　5.3.2项目施工条件

　　5.3.3区域环境条件

　　5.3.4其他条件分析

　　5.4项目选址综合评价

　　第六章 项目建设内容及运营

　　6.1建设规模及内容

　　6.1.1建设规模

　　6.1.2建设内容

　　6.2园区运营方案

　　6.2.1园区定位

　　6.2.2运营模式

　　6.2.3招商模式

　　6.2.4盈利模式

　　第七章 建设方案设计

　　7.1设计说明

　　7.2总平面设计

　　7.2.1设计依据

　　7.2.2场地概述

　　7.2.3总平面布置

　　7.3建筑设计

　　7.3.1设计依据

　　7.3.2平面设计

　　7.3.3立面设计

　　7.3.4经济技术指标

　　7.4结构设计

　　7.4.1设计依据

　　7.4.2自然条件及设计荷载

　　7.4.3结构概况

　　7.5电气设计

　　7.5.1建筑概况

　　7.5.2设计依据

　　7.5.3变配电系统

　　7.5.4防雷接地

　　7.5.5其他系统

　　7.6给排水设计

　　7.6.1设计范围及依据

　　7.6.2给水系统

　　7.6.3排水

　　7.7暖通设计

　　7.7.1设计依据

　　7.7.2空调设计

　　7.7.3通风设计

　　7.7.4天燃气设计

　　7.8消防设计

　　7.8.1建筑消防设计

　　7.8.2给排水消防设计

　　7.8.3灭火器设施配置

　　7.8.4消防组织

　　7.8.5消防管理

　　7.8.6电气消防

　　7.8.7暖通消防

　　第八章 节能

　　8.1节能编制原则

　　8.2项目节能原则

　　8.3项目节能措施

　　8.3.1建筑节能措施

　　8.3.2电气节能措施

　　8.3.3给排水节能措施

　　8.3.4暖通节能措施

　　8.4节能评价结论

　　第九章 环境影响分析

　　9.1分析依据及执行标准

　　9.1.1分析依据

　　9.1.2执行标准

　　9.2环境污染识别

　　9.2.1施工期污染物识别

　　9.2.2运营期污染物识别

　　9.3环境影响分析及治理措施

　　9.3.1施工期环境影响与治理措施

　　9.3.2运营期环境影响与治理措施

　　9.4结论与建议

　　9.4.1结论

　　9.4.2建议

　　第十章 劳动安全卫生

　　10.1设计依据

　　10.2设计内容及原则

　　10.3职业安全

　　10.4职业卫生

　　10.5辅助卫生用室

　　10.6职业安全卫生机构

　　第十一章 项目组织管理

　　11.1项目组织管理

　　11.2项目管理目标

　　11.3项目管理工作

　　11.4项目管理方案

　　11.4.1安全管理

　　11.4.2质量控制

　　11.4.3进度控制

　　11.4.4造价控制

　　11.4.5财务管理

　　11.4.6合同管理

　　第十二章 项目实施进度安排

　　12.1编制依据及原则

　　12.2项目实施内容

　　12.3项目进度安排

　　第十三章 招标方案

　　13.1招标方案编制原则

　　13.2招标原则

　　13.3招标范围

　　13.4招标组织方式

　　第十四章 投资估算及资金筹措

　　14.1投资估算依据及估算范围

　　14.1.1投资估算依据

　　14.1.2投资估算范围

　　14.2投资估算说明

　　14.2.1工程费用

　　14.2.2工程建设其他费

　　14.2.3预备费

　　14.2.4建设期利息

　　14.2.5项目总投资

　　14.3资金来源、筹措及使用计划

　　14.3.1资金筹措

　　14.3.2自筹资金及来源

　　14.3.3银行贷款及筹措

　　14.3.4资金使用计划安排

　　第十五章 财务分析

　　15.1财务预测

　　15.2主要财务数据预测

　　15.2.1基础数据说明

　　15.2.2主营业务收入预测

　　15.2.3成本费用预测

　　15.2.4利润预测

　　15.2.5现金流预测

　　15.3财务能力分析

　　15.3.1盈利能力分析

　　15.3.2偿债能力分析

　　15.4不确定性分析

　　15.4.1敏感性分析

　　15.4.2盈亏平衡分析

　　15.5财务评价结论

　　第十六章 社会评价

　　16.1社会影响分析

　　16.2互适性分析

　　16.2.1利益群体对项目的态度和参与程度

　　16.2.2各级组织对项目的态度及支持程度

　　16.2.3地区文化状况对项目的适应程度

　　16.3社会风险分析

　　16.4社会评价结论

　　第十七章 风险与控制

　　17.1政策风险与控制

　　17.2市场风险与控制

　　17.3工程风险与控制

　　17.4资金风险与控制

　　17.5外部条件风险

　　第十八章 结论与建议

　　18.1结论

　　18.2建议

　　附录

　　附图

　　附表

　　(以上报告目录仅供参考，尤其数据图表方面以中哲咨询发布的最新标准为准。此内容版权归中哲咨询所有，未经允许禁止转载摘录，中哲咨询保留一切法律权利。)

　【项目简介】

　　1、项目名称：大地工谷标准厂房;

　　2、建设单位：重庆巫山移民产业园开发建设有限公司;

　　3、项目性质：新建;

　　4、建设地点：重庆市两江新区水土组团B标准分区;

　　5、扩建规模与内容：项目总建设用地面积167699.00㎡，总建筑面积299179.50㎡，地上建筑面积298789.37㎡，地下建筑面积390.13㎡，项目容积率1.80，绿化率6.94%，建筑密度40.10%，停车位899个，建筑高度57.3m;项目积极响应国家加快实施新兴产业“双创”三年行动计划，大力推进“大众创业、万众创新”若干政策措施的意见精神，计划2018年年底建成川渝“双创示范基地”。主要建设内容包括：创业孵化服务区、标准厂房(特色产业基地、科技创新展览示范区、产品示范生产基地)、配套用房(办公、倒班宿舍、食堂等)、室外生态停车场、交通道路、绿化、管网工程;

　　6、投资估算：项目总投资83850.00万元，其中工程费用56963.02万元，占项目总投资的67.93%，工程建设其他费22293.28万元，占总投资的26.59%，工程预备费3207.03万元，占总投资的3.82%，项目建设期利息1386.67万元，占总投资的1.65%;

　　7、建设周期：总建设期48个月，即2014年9月至2018年8月。

　　【项目市场行业分析】

　　工业地产含义：指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地。以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地。

　　分类：重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产、自由贸易区房地产(指带有特殊政策的贸易加工型通用性工业地产)。

　　特点：投资规模大、快速启动、追求长期稳定回报。

　　重庆工业用地成交量稳定，工业发展区域平稳，2015年第4季度，重庆市工业用地(一级、二级工业用地)共成交27宗，环比减少20宗，成交宗数大幅下降;成交面积282.13万m2，环比下降38.05万m2，呈现出一定的下降趋势，但基本还比较稳定。

　　从各区工业用地成交面积分析可知，2015年第4季度重庆两江新区工业用地成交面积最大，为144.04万m2，环比增长26.30万m2;九龙坡区环比大幅上升，增长49.11万m2，排名跃居次席;巴南区、沙坪坝区环比大幅下降，分别仅有2宗成交，而南岸区、大渡口区无成交;渝北区完成全年第一宗工业用地成交，成交面积为7.15万m2。

　　由此看出，两江新区作为重庆市工业用地交易的重点区域，保持着平稳发展的趋势，而其他区域在各季度呈现出明显的差异。

　　从国家战略层面成立的继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区的重庆“两江新区”的规划和建设为本项目带来了良好的发展机遇。预计到2020年，两江新区的工业总产值将达到万亿、全市70—80%的直接引进外资将由两江新区完成。产业模式由5+3战略性布局：轨道交通、电力装备(含核电、风电等)、新能源汽车、国防军工、电子信息等五大战略性产业布局，以及国家级研发总部、重大科研成果转化基地、灾备及数据中心等三大战略性创新功能布局。

　　大地工谷标准厂房位于重庆两江新区水土高新技术产业园B组团核心地段，紧邻100万方的万寿公租房。国家级的两江平台、生态式的标准厂房、高品质的产业定位、与众不同的两江政策、四通八达的交通路网、产城融合式园区规划已为大地工谷项目奠定了坚实的基础，插上了理想的翅膀，市场前景极其广阔。

【中哲咨询对商业计划书提供的价值】
•商业计划书框架搭建：完成整个商业计划书框架构建，使项目表述逻辑清晰、主次分明，并整理出核心竞争力。
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•商业模式的梳理：基于产品与运营方式，梳理出公司可视化的商业模式，突出公司的盈利模式和发展前景。
•完善融资策略与财务分析：根据战略规划进行切实的财务分析，并对融资资金使用计划、退出方式等提出适当建议。
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中哲咨询具有国家发改委颁发的甲、乙、丙级工程资质证书，拥有一支专业、经验丰富的项目投融资咨询团队，我们将为本次项目可行性研究报告提供以下价值：
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