【西藏昌都市茶马驿站酒店项目可行性研究报告大纲】

　　第一章 总论

　　1.1项目概况

　　1.2建设单位

　　1.3编制依据及研究范围

　　1.3.1编制依据

　　1.3.2研究内容

　　1.4主要经济技术指标

　　1.5项目主要效益分析

　　第二章 项目建设背景及必要性分析

　　2.1项目建设背景分析

　　2.1.1政策推动旅游业持续升温，引导酒店业的发展方向

　　2.1.2昌都作为藏东旅游发展最核心，酒店、餐饮产品亟需升级

　　2.2项目建设必要性分析

　　2.2.1打造藏式风情星级酒店，助力昌都景区提档升级

　　2.2.2助力昌都市城市新地标，融汇民生福祉与文化传承

　　2.2.3增加当地就业，促进民族团结，实现共同繁荣发展

　　第三章 目标市场分析

　　3.1项目目标市场现状分析

　　3.1.1客源市场规模及地域结构

　　3.1.2现阶段产品供给需求矛盾分析

　　3.2潜在客源市场和客源市场预测

　　3.2.1按产品划分的潜在市场类型

　　3.2.2按地理位置划分的潜在市场类型

　　3.3项目目标市场竞争策略分析

　　3.3.1项目酒店住宿发展目标和策略

　　3.3.2项目特色餐饮发展目标和策略

　　第四章 项目选址分析

　　4.1项目选址

　　4.1.1项目地点

　　4.1.2选址优势

　　4.2区域概况

　　4.2.1自然条件

　　4.2.2旅游资源

　　4.2.3交通条件

　　4.2.4社会经济

　　第五章 项目运营管理

　　5.1项目定位分析

　　5.1.1总体定位

　　5.1.2产品定位

　　5.1.3价格定位

　　5.1.4目标客户群定位

　　5.2项目运营模式

　　5.2.1合作主体

　　5.2.2合作模式

　　5.2.3项目管理

　　5.3项目运营策略

　　5.3.1开发策略

　　5.3.2营销策略

　　第六章 项目规划方案

　　6.1建筑规模及内容

　　6.1.1项目基本概况

　　6.1.2建设规模及内容

　　6.1.3功能分区布置

　　6.2装修设计方案

　　6.2.1设计依据

　　6.2.2设计主旨

　　6.2.3总平面布置

　　6.2.4景观

　　第七章 环境保护、劳动安全与消防

　　7.1环境保护

　　7.1.1污染物识别

　　7.1.2治理措施

　　7.2安全措施

　　7.2.1劳动卫生工作

　　7.2.2餐饮安全卫生

　　7.3消防

　　7.3.1建筑防火情况

　　7.3.2主要消防措施

　　第八章 项目实施进度

　　8.1项目实施内容

　　8.2项目实施进度

　　第九章 投资估算与资金筹措

　　9.1投资估算

　　9.2资金筹措

　　第十章 财务评价

　　10.1财务预测假设条件

　　10.2主要财务数据预测

　　10.2.1主营业务收入

　　10.2.2总成本费用

　　10.2.3利润预测

　　10.2.4总投资现金流量预测

　　10.3财务评价结论

　　第十一章 社会评价

　　11.1对昌都市经济社会影响

　　11.1.1对昌都市的社会效益

　　11.1.2对昌都市经济的贡献

　　11.1.3对昌都市环境的影响

　　11.2社会互适性分析

　　11.2.1利益群体对项目的态度和参与程度

　　11.2.2各级组织对项目的态度及支持程度

　　11.2.3地区文化状况对项目的适应程度

　　11.3社会评价结论

　　第十二章 主要结论

　　(以上报告目录仅供参考，尤其数据图表方面以中哲咨询发布的最新标准为准。此内容版权归中哲咨询所有，未经允许禁止转载摘录，中哲咨询保留一切法律权利。)

【项目简介】

　　1、项目名称：西藏昌都市茶马驿站酒店项目;

　　2、建设单位：某建筑工程公司

　　3、项目性质：酒店室内装修

　　4、建设地点：西藏昌都市城市之星酒店背后，昌都市强巴林寺下面;

　　5、扩建规模与内容：项目总体规划装修面积12423.24㎡，其中地上装修面积10457.72㎡，地下装修面积1965.52㎡，项目计划通过装饰装修、完善整栋大楼各个功能分区的软硬装、以及设备配套等设施，酒店装修项目各层(负1F-7F)装修面积分别为1965.52、1642.93、1603.63、1567.86、1172.51、1631.58、1271.04、1586.17㎡，主要装修内容包括酒店大堂、精品店、休息室、厨房操作间、监控/消防室、西餐厅、藏餐厅、餐厅包间、宴会厅、酒吧、VR体验馆，KTV、桑拿、洗脚房、按摩、茶园、棋牌室以及约81套中高档客房;

　　6、投资估算：项目总投资3500.00万元，其中固定资产投资3000.00万元(工程费用2923.18万元，工程建设其他费用76.82万元)，流动资金500.00万元;

　　7、建设周期：总建设期13月，即2016年7月至2017年7月。

　　【项目市场行业分析】

　　近几年，昌都市紧紧围绕“突出培育三江流域、茶马古道、康巴文化、红色旅游四大品牌和重长远、抓基础、突重点、求实效、育精品、创品牌，坚持政府引导、市场导向、讲究科学、遵循规律、搞好规划、多元投入、稳步推进，加大区域招商引资力度，推进旅游产业繁荣发展”的总体要求，快速推动旅游工作更快更好，取得突破式的发展成绩。

　　1、区域旅游业快速发展，接地人数逐年增长

　　根据西藏政府信息公开数据分析，随着周边旅游市场的快速发展及基础设施的逐步完善，昌都旅游业呈现快速发展态势，整个“十二五”期间，共接待游客482.6万人次，实现旅游总收入37.59亿元，分别是“十一五”的3.54、4.17倍，到“十二五”末旅游收入占全市GDP总量的8.8%，旅游业已逐步成为昌都国民经济新的增长点。

　　2、客源市场主要以自驾车和本地游客为主

　　昌都县目前是川、滇入藏主要的过境点，游客以自驾车、本地和周边县游客、少量文化旅游者、生态旅游者为主。

　　昌都市“十三五”期间，将继续充分发挥连接藏川滇青的区位优势，坚持实施以川藏、滇藏、青藏“大通道”为重点的立体交通网建设，破解交通瓶颈，打造四省交界区域中心。把打造“三江”流域精品旅游区作为实现科学发展、跨越式发展的重要支撑，发挥旅游的综合带动作用，以旅游促开放，以旅游促发展，以旅游惠民生，以旅游增和谐;东西发展。发挥连接藏川滇青的区位优势，加快公路、铁路和航空等交通基础设施建设，加强与毗邻地区的协作对接，积极对接国家“一带一路”战略，主动融入川渝经济圈、陕甘青宁经济圈、大香格里拉经济圈、藏中经济圈，打造区域性物流中心和藏川滇青四省(区)交界区域经济中心。预计到2020年昌都年接待游客人数将达到180-200万人，旅游总收入超过20亿元。

　　昌都县的主要供给以家庭经营模式为主，高档的星级住宿和餐饮数量有限，星级酒店约19家，规模都不大，客房数量大多在80-150间，酒店开发有有待调控;社会旅馆大约100家左右，承担了昌都市主要的对外接待。由于地域条件的限制，酒店配套餐饮供给的类型有限，此外，服务质量和服务水平有待提高。区域酒店产品的供给类型和质量制约了市场发展。

　　昌都市地处高原，蔬菜种植较少，肉类食品以牛、羊、猪和鱼类等为主，其他如食用菌、海鲜等则由于产量有限和地理环境限制也难形成较大供给;目前，昌都的大型餐饮以川菜为主，只有少数几家藏餐规模较大，数量比川菜餐厅少。在昌都，藏餐主要分布在强巴林寺和昌都街附近，且以个体经营为主;昌都其他西藏旅游区(比如林芝)相比较，昌都市的藏餐品种较少，口味相对单一，需进一步(品种、口味、卫生条件、从业人员素质等方面)的提升。

【中哲咨询对商业计划书提供的价值】
•商业计划书框架搭建：完成整个商业计划书框架构建，使项目表述逻辑清晰、主次分明，并整理出核心竞争力。
•市场分析及痛点挖掘：通过详实的数据论证细分行业的现状、规模、前景，提出项目开展的痛点和目标。
•商业模式的梳理：基于产品与运营方式，梳理出公司可视化的商业模式，突出公司的盈利模式和发展前景。
•完善融资策略与财务分析：根据战略规划进行切实的财务分析，并对融资资金使用计划、退出方式等提出适当建议。
【中哲咨询对可行性研究报告提供的价值】
中哲咨询具有国家发改委颁发的甲、乙、丙级工程资质证书，拥有一支专业、经验丰富的项目投融资咨询团队，我们将为本次项目可行性研究报告提供以下价值：
•运用科学成果进行经济论证，减少决策盲目性，提高项目建设速度和建设质量：依据国家发改委编制要求，完成项目可行性研究报告框架构建，使项目表述逻辑清晰、主次分明，编制主要对项目的市场需求、资源供应、规划方案(建设规模内容、设备选型、工程设计等)、环境评价、节能、安全、投资及资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析，并对项目建成后后可能取得的财务、经济效益、偿还贷款能力及社会环境影响进行科学预测，为项目投资决策提出公正、可靠、科学的投资咨询意见。
•全面系统分析，一本报告多种用途：对投资项目的技术资源条件、区域市场需求、财务经济状况进行全面系统的分析，通过项目可行性研究对项目实施条件是否具备、项目技术水平是否先进、项目投资是否具有经济合理性、投资能否取得最佳效益等问题作出明确的回答;报送国家发改委(立项、核准或备案)、银行贷款融资、IPO上市募投、申请国家政策资金、企业工程建设指导性文件、企业申请政府补贴等多功能用途。

【团队优势】：中哲咨询拥有经验丰富的咨询团队，并聘请来自四川省工程咨询院、中国建筑节能研究所、四川大学、政府等专家作为公司技术顾问，资深专家团队拥有10余年咨询与策划经验，公司负责人都具备 4+3 的从业经验(4 年企业工作背景+3 年以上的投资、产业研究、金融、咨询方面的工作经验)。 针对政府各类立项项目，在专家评审阶段，公司将提供咨询和指导服务;根据项目评审需要，可派遣专家现场指导评审工作。
【经验优势】：中哲咨询在咨询策划领域取得了长足发展，研究专长从最初的地产业、制造业、流通和服务产业，扩展延伸至农业食品、钢铁冶金、生物医药、能源环保、石油化工、交通运输、电子信息、机械加工、服装纺织、电力电气、金融服务、建筑地产、汽车制造、家电通信、教育培训等十六大行业。截止2016年底中哲咨询已累计完成各类咨询项目8000余例，中哲不仅服务于国内客户，也帮助国外企业在中国大陆市场取得更大的成功。服务客户和合作伙伴涉及世界 500 强企业、各大商业银行、高校及科研院所、各级政府机构、各类投资金融机构、律师事务所、会计事务所、中小型企业等。
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【售后服务优势】：中哲咨询始终把客户的价值诉求放在第一位，对于交付的咨询报告业务，针对各类咨询项目，中哲咨询提供终身免费的咨询报告服务修改期。